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Comment faire un état des lieux, quel intérêt pour votre location ?

Un état des lieux est un document établi entre le bailleur et le locataire, à l’entrée et à la sortie d’un logement en location.

L’objectif : décrire précisément l'état du bien et de ses équipements, afin de constater facilement son état de conservation.

Découvrez comment faire un état des lieux, les modalités et l’intérêt de ce document indispensable au bon fonctionnement de votre location.

Sommaire :

État des lieux : dans quelle mesure est-il obligatoire et pourquoi ?
Concrètement, comment faire un état des lieux ?
Qui doit être présent lors de votre état des lieux ?
Combien coûte un état des lieux ? Qui paye ?
Quel recours en cas de litige ou d’absence lors de l’état de lieux ?
L’état des lieux : ce qu’il faut retenir

État des lieux : dans quel mesure est-il obligatoire et pourquoi ?

Depuis la loi Alur de 2014, qui vise à améliorer l’accès au logement et à un urbanisme rénové, l’état des lieux d’entrée et de sortie d’un bien loué à usage de résidence principale a une valeur juridique. Le bailleur et le locataire sont ainsi tenus de réaliser ce document pour faire valoir leurs droits, en cas de désaccord sur l’état du logement au moment de sa libération.

Et ce, qu’il s’agisse d’une location meublée ou non meublée. Seule exception : pour les locations meublées dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014. La réalisation d’un état des lieux n’était alors pas obligatoire.

À noter : vous pouvez signer un bail sans état des lieux, il sera valide. En revanche, en cas de litige, déterminer la responsabilité des deux parties sera compliqué.

Comment faire un état des lieux depuis la loi Alur ?

Vous pouvez réaliser un état des lieux sur papier ou en version dématérialisée et illustré par des photos. Prendre des clichés du logement et de ses équipements est une bonne manière d’éviter les mauvaises surprises. Enfin, la vétusté du logement loué est également prise en compte. Ainsi, le bailleur et le locataire peuvent convenir ensemble d’une grille de vétusté.

Concrètement, comment faire un état des lieux ?

Le propriétaire et le locataire doivent établir un état des lieux d’entrée et de sortie à l’amiable et dit contradictoire. C’est-à-dire qu’ils doivent être tous deux présents et s’accorder sur le contenu du document.

L’état des lieux est établi par écrit en autant d’exemplaires que de parties, sur support papier ou sous forme électronique. Il doit être réalisé sur un document unique pour l’entrée et la sortie ou sur des documents différents, ayant une présentation similaire. Généralement réalisé au moment de la remise des clés, il doit être joint au bail d’habitation. Il est remis soit en main propre, soit par voie dématérialisée, à chacune des parties ou à leur mandataire, au moment de sa signature.

Comment faire un état des lieux d’entrée ?

Votre état des lieux doit contenir, au minimum, les informations suivantes :

Type d'état des lieux (état des lieux d’entrée),
Date d'établissement de l'état des lieux,
Localisation du logement,
Nom ou dénomination des parties (locataire, bailleur) et domicile ou siège social du bailleur
S'il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux,
Relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie (lorsque les charges locatives ne sont pas payées au forfait),
Clés ou tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun,
Pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Elle peut être complétée d'observations ou de réserves et illustrée d’images.
Signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Comment faire un état des lieux de sortie ?

Vous devez indiquer :

L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire,
La date de réalisation de l'état des lieux d’entrée,
Éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d’entrée.

Délai pour apporter des modifications à l’état des lieux :

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de modifier l'état des lieux d’entrée, dans les 10 jours calendaires suivant sa signature. Concernant les éléments de chauffage, il peut également demander des ajustements lors du 1er mois de la période de chauffe.

Qui doit être présent lors de votre état des lieux ?

L’état des lieux doit être accompli en présence du bailleur et du locataire, ou bien des représentants de chacune des parties. Ainsi, le propriétaire du logement loué peut mandater un proche, un gestionnaire de bien, ou un commissaire de justice, pour le représenter. Il devra pour ce faire établir une procuration au nom de son mandataire. Vous êtes locataire et vous vous demandez comment faire un état des lieux en cas d’absence ? Vous aussi, vous pouvez désigner une personne de votre choix pour vous remplacer le jour J. Celle-ci devra également être munie d’une procuration signée, ainsi que d’une carte d’identité.

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Combien coûte un état des lieux ? Qui paye ?

Lorsque l’état des lieux est réalisé à l’amiable entre le propriétaire bailleur et le locataire, il est gratuit. En revanche, lorsqu’il est fait par l'intermédiaire d'un professionnel, il engendre un coût supplémentaire, à partager entre les deux parties. Toutefois, la part incombant au locataire ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés par l'agence immobilière, ou un montant maximum de 3 € TTC par m² de surface habitable.

Quel recours en cas de litige ou d’absence lors de l’état de lieux ?

Lorsque le propriétaire refuse ou manque l'état des lieux d’entrée (sans mandater une tierce personne), le locataire doit lui adresser une mise en demeure. S’il maintient son refus, le bail peut être signé ; cependant, il n’aura aucun recours légal pour démontrer d’éventuelles dégradations, à l’issue de la location. Il en est de même pour le locataire qui ne se présente pas.

Lorsque l’état des lieux ne peut pas être réglé à l’amiable, une solution existe : faire appel à un commissaire de justice. Ce représentant légal convoque le propriétaire et le locataire au plus tard 7 jours avant sa venue, afin qu’ils soient présents le jour de son intervention. Ses décisions sont incontestables et imposées aux deux parties. Il s’agit toutefois d’une intervention payante, assumée à parts égales par le bailleur et son locataire.

L’état des lieux : ce qu’il faut retenir

L’état des lieux d’entrée et de sortie d’un bien en location est un document encadré par la loi, indispensable pour protéger le bailleur et le locataire. Il permet de comparer l’état du logement avant et après la location.

Si le logement rendu est bien conservé, le locataire récupère la totalité de son dépôt de garantie, au plus tard un mois après avoir quitté les lieux.

En revanche, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée - hors usure naturelle, cas de force majeure et cambriolage -, le propriétaire peut retenir une partie, ou totalement, la garantie. Il dispose alors de deux mois pour transmettre au locataire les pièces qui justifient la remise en état du logement (devis, factures…). Le coût des dégradations est déduit de la garantie. S’il est supérieur à la somme versée initialement, le locataire doit prendre à sa charge la différence.

À noter : en cas d’absence d’état des lieux, le bien est considéré comme loué en bon état.

Comment faire votre état des lieux ?

De nombreux modèles sont à télécharger gratuitement en ligne.

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