Diagnostic loi Boutin : surface habitable et mesurage d’un logement

La loi pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, ou loi Boutin, impose notamment aux propriétaires une surface minimale pour la location d’un bien immobilier. Elle protège ainsi le locataire d’éventuels abus, lui garantissant un logement décent.

Le bailleur doit obligatoirement réaliser un diagnostic de Surface Habitable avant de louer son bien en tant que résidence principale. Ce diagnostic loi Boutin consiste à calculer la surface réellement habitable du logement loué. Lequel ne peut être mis sur le marché en dessous d’un certain nombre de mètres carrés.

Les bailleurs sont tenus par la loi d’inscrire dans leurs baux cette surface habitable. C’est une information que le locataire doit absolument avoir au moment de la signature du bail.

La loi Boutin, c’est quoi ?

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, aussi appelée loi Boutin, permet de mieux protéger les locataires. Elle est notamment à l’origine de réformes concernant les baux d’habitation. Ainsi :

Le propriétaire doit obligatoirement indiquer dans le bail la surface habitable du logement (dans le cadre d’un contrat de location vide ou meublée, à usage de résidence principale). Cette mesure garantit une surface habitable décente pour tout locataire. Il s’agit du diagnostic loi Boutin, une des réformes phares de la loi pour le logement.
Le propriétaire a l’interdiction de demander une caution au locataire s’il a souscrit une assurance loyers impayés (excepté si le locataire est un étudiant ou un apprenti).
Il doit lui envoyer gratuitement les quittances de loyer.
C’est le dernier propriétaire qui doit restituer le dépôt de garantie (s’il y a eu un changement en cours de bail).
Possibilité de demander au locataire une participation pour les travaux de rénovation énergétique du logement.

MESURAGE loi Boutin : quel mesurage pour votre logement ?

Le diagnostic loi Boutin consiste à mesurer la surface véritablement habitable de votre logement, afin de l’inscrire dans votre contrat de location. La surface loi Boutin, ou mesurage loi Boutin, correspond à la surface de plancher construite d’un logement en dehors des murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures des portes et des fenêtres.

La surface prise en compte concerne uniquement la partie habitable du logement. Ainsi, elle ne comprend pas non plus les extérieurs, balcons, terrasse, loggias et vérandas (avec 60% minimum de parois vitrées pour les logements en copropriété et 80% pour les habitations individuelles), les parties communes et les dépendances non-habitables (caves, garages, remises, sous-sols, combles non aménagés, etc.). Les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre sont également exclues.

Le logement doit comporter au minimum une pièce principale dont la surface au sol habitable doit être, en location « simple », d’au moins 20 m3 ou 9 m2, si le logement dispose d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres et plus. Pour un logement en colocation (avec un bail commun à tous les colocataires), le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires. Ces surfaces minimum font partie des critères de décence qu’un logement mis en location doit respecter.

Loi Boutin et loi Carrez : quelle différence ?

La loi Boutin concerne la surface habitable d’un logement, alors que la loi Carrez concerne sa surface privative. Bien que toutes deux impliquent le métrage de la surface des planchers construits de plus de 1,80 mètre de haut hors murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, la superficie Carrez comprend aussi les dépendances et extérieurs du logement : terrasses, balcons, loggias, vérandas, remises, caves, sous-sol… Sur ce point, le diagnostic loi Boutin diffère donc.

Le diagnostic de surface habitable : comment le réaliser ?

Vous pouvez faire appel à un professionnel certifié pour réaliser le diagnostic de Surface Habitable de votre logement. La validité de ce diagnostic loi Boutin n’a pas de limite dans le temps, si aucuns travaux modifiant le nombre de mètres carrés ne sont réalisés.

Vous pouvez également effectuer vous-même le métrage de votre bien immobilier. Attention, toutefois, à ne pas vous tromper. Vous avez une marge d’erreur de 5 %. Si la surface habitable louée est inférieure à 5 % de moins que celle indiquée sur votre bail, votre locataire peut vous demander une compensation. Soit une réduction de loyer, proportionnelle à l’écart noté.

Rappel des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location d’un logement

Plusieurs autres diagnostics obligatoires doivent être réalisés par les propriétaires qui souhaitent mettre en location un bien immobilier. Ces documents sont compilés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), qui doit être annexé au contrat de location au moment de la signature du bail, et en cas de renouvellement.

Les diagnostics obligatoires, en location vide et meublée à usage de résidence principale :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
La copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (ce diagnostic n’est pas annexé au contrat de location, mais mis à disposition du locataire),
L’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans,
L’état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans,
L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques…)
Le diagnostic bruit.

Le diagnostic loi Boutin : une garantie pour un logement décent

Pour louer un bien immobilier, il est nécessaire que celui-ci soit décent. Ainsi, il doit répondre aux critères suivants :

Une surface minimale,
L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire,
L’absence d'animaux nuisibles et de parasites,
Une performance énergétique minimale,
La mise à disposition de certains équipements.

Un logement mis en location doit donc avoir une taille minimum, qui n’est pas la même s’il s’agit d’une location individuelle ou d’une colocation. Régie par le diagnostic loi Boutin, la surface habitable d’un logement est obligatoirement inscrite dans le contrat de location. Par ailleurs, si le bailleur effectue des travaux qui modifient l’espace d’habitation en cours de bail, un avenant au bail devra être réalisé, avec le nouveau décompte de surface. Le loyer pourra également être révisé.

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