Vente immobilière : les différents types d’achat immobilier

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier existant ? Quels sont les différents types d’achat immobilier, qui s’offrent à vous ? Vente immobilière « classique », achat en démembrement de propriété, achat collectif, vente en viager et vente aux enchères : on fait le point, sur les différentes formes de ventes immobilières.

Quels sont les différents types d’achat immobilier ?

Vente immobilière classique : un achat immobilier en pleine propriété

La vente immobilière dite « classique » est la plus courante, parmi les différents types d’achat immobilier. Il s’agit d’une transaction immobilière, où le propriétaire vendeur cède son bien immobilier à l’acheteur, en échange d’une somme d’argent, convenue en amont par les deux parties. Cette acquisition nécessite un contrat de vente, validé par un notaire et implique souvent un mandataire extérieur, généralement une agence immobilière.

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Quelles sont les étapes d’un achat immobilier de type classique ?

- Trouvez le bien qui vous correspond,
- Rédigez une offre d’achat à destination du vendeur (étape suivie d’une éventuelle négociation),
- Rédigez et signez le compromis de vente, une fois les conditions de l’offre acceptées (cet avant-contrat, permet de s’accorder sur les termes et les conditions de la vente, avant la signature de l’acte définitif),
- Dernière étape, l’acte authentique de vente : il doit être rédigé et signé chez un notaire, par le vendeur et l’acquéreur. La remise des clés se fait immédiatement après sa signature.

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L’achat en pleine propriété, c’est quoi ?

Dans une transaction immobilière traditionnelle, le bien immobilier est généralement vendu en « pleine propriété ». C’est-à-dire que l’acheteur, dispose de l’usage intégral de la propriété acquise. Il peut l’occuper, la louer ou la vendre, en encaissant les loyers et le fruit de la vente immobilière. En résumé, si vous êtes propriétaire en pleine propriété, vous possédez l’usufruit (le droit d’occuper un bien et d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, de pouvoir le vendre, le donner, le léguer), de votre bien immobilier.

Lorsque que l’usufruit et la nue-propriété n’appartiennent pas à la même personne et sont répartis entre usufruitier et nu-propriétaire, on parle de « démembrement de propriété ». Il s’agit d’un autre type d’achat immobilier, à découvrir ci-après.

Achat en démembrement de propriété

L’achat en démembrement de propriété est généralement utilisé afin de transmettre un patrimoine immobilier (bien qu’il puisse également s’effectuer, hors lien familial). Le vendeur cède la nue-propriété de son bien immobilier à une ou plusieurs tierces personnes, mais en conserve l’usufruit. Il jouit donc pleinement de son logement jusqu’à son décès ou, jusqu’à la fin de la période de démembrement (préalablement établie). Ainsi, le ou les nus-propriétaires disposent à terme du bien en pleine propriété, sans démarches ni frais supplémentaires. Il s’agit alors d’un achat en démembrement simple.

À noter : le démembrement de propriété, permet par ailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux. Notamment en réduisant la base imposable de l'acheteur pendant la période où il détient uniquement la nue-propriété.

Quels sont les autres types d’achat immobilier en démembrement de propriété ?

L’achat en démembrement croisé ou l’achat en démembrement croisé via une SCI, sont également des solutions avantageuses, pour partager la propriété de biens immobiliers. Ce type de vente immobilière, s’effectue la plupart du temps entre conjoints (non mariés), ou dans un cadre familial. Chaque membre de la famille dispose alors d’une part de nue-propriété et d’une part d’usufruit. Lors du décès d’un associé ou d’un conjoint, les acquéreurs restants récupèrent la propriété du bien et en gardent l’usufruit. .

Le démembrement de propriété : une solution efficace, pour transmettre votre patrimoine immobilier

Le démembrement de propriété est un bon outil pour optimiser fiscalement la transmission de votre patrimoine immobilier. Dans le cadre d’une succession, les parents peuvent donner la nue-propriété de leurs biens immobiliers à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit. Ce partage juridique efficace, permet ainsi de réduire les frais de succession, chaque parent pouvant donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans droits de donation à payer. À noter : plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible.

Achat immobilier groupé ou en indivision

L’achat immobilier groupé, ou achat immobilier en indivision, permet à plusieurs personnes d’acquérir un même bien immobilier, ensemble. Elles en partagent ainsi le prix de vente, la propriété et les responsabilités (coût d’entretien et charges). Lors de la vente immobilière, les co-acheteurs (aussi appelés indivisaires), deviennent propriétaires d’une partie du bien immobilier, à hauteur de leur financement. Ainsi, chacun détient une quote-part de la propriété, sans que celle-ci ne soit physiquement divisée (la part des co-acheteurs n’est pas matériellement identifiable).

Généralement réalisé dans un cadre familial ou amical, l’achat immobilier groupé permet de bénéficier d’un meilleur apport, d’acquérir un bien plus cher, de réaliser un investissement locatif ou, tout simplement, d’accéder à la propriété.
Financièrement avantageux, l’achat immobilier collectif nécessite toutefois de bien définir les modalités de gestion et d’anticiper la sortie de l’indivision, notamment en cas de revente ou de mésentente entre les différents propriétaires (la création d’une SCI - société civile immobilière - est souvent recommandée).

Vente en viager : un achat immobilier d’avenir ?

La vente en viager consiste à acheter un logement à une tierce personne, souvent âgée et à en devenir propriétaire, seulement lors de son décès. Concrètement le vendeur (dit « crédirentier »), cède la propriété de son bien immobilier à un acheteur (le « débirentier »), en échange d’un bouquet et d’une rente viagère. Le bouquet est « une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente »* et la rente viagère, un montant versé périodiquement jusqu’au décès du bénéficiaire (rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle).

Bon à savoir : bien qu’une vente en viager inclut généralement le montant de la rente et du bouquet, verser un capital de départ n’est pas obligatoire. Le vendeur fixe librement la répartition du prix d’achat entre rente et bouquet.

Les différents types d’achat immobilier en viager : le cas du viager libre

Il existe deux types de ventes immobilières en viager : vente en viager libre ou vente en viager occupé. Si vous faites l’acquisition d’un viager libre, vous disposez du droit d’usufruit du viager. Vous pouvez donc occuper le bien immobilier acquis, le louer et en percevoir les revenus. Vous pouvez également revendre votre bien en viager. Auquel cas, la rente viagère allouée au crédirentier pour le restant de sa vie est généralement transmise au nouveau propriétaire, dans les mêmes conditions.

L’achat immobilier en viager occupé : le plus commun

Lors de la plupart des ventes immobilières en viager, le bien immobilier est vendu occupé. Le vendeur garde alors le droit d’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation (DHU), de son logement. Dans le premier cas (droit d’usufruit), il dispose de son logement comme bon lui semble : il peut l’occuper ou non, le mettre en location et encaisser les loyers. Alors que la seconde option (DHU), donne uniquement le droit au vendeur de vivre dans son logement.

*Source : Ministère de l’économie « Le viager : comment ça marche ? »

Vente viager libre ou occupé : un investissement d’avenir ?

Vente aux enchères notariale

La vente aux enchères notariale, aussi appelée « vente à la bougie » est une vente aux enchères immobilières volontaire, pour les particuliers. Il s’agit d’une vente immobilière publique, organisée par un notaire, où les acheteurs potentiels enchérissent, jusqu’à ce que la plus haute offre l’emporte. Tous les acquéreurs intéressés peuvent participer à une vente aux enchères notariale, en donnant leur identité, leur adresse et en déposant un chèque simple ou de banque, en cas d’achat.

Avec un prix de vente fixé au départ en dessous de la valeur vénale du bien immobilier (valeur marchande), ce type d’achat immobilier peut être avantageux. Toutefois, selon le nombre d’acquéreurs et l’intérêt suscité par l’appartement ou la maison à la vente, le prix définitif est souvent proche du prix du marché, à la date d’achat.

À noter : le règlement rapide d’un bien immobilier vendu aux enchères, engage l’acquéreur ; il doit ainsi investir, en connaissant sa capacité de financement.

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